Giá chung cư tăng cao, người thu nhập khá cũng “bế tắc”

Giá chung cư vượt xa khả năng chi trả

Theo thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, chỉ trong vòng 5 năm trở lại đây, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã tăng trung bình từ 50 – 80%, thậm chí một số phân khúc tăng gấp đôi. Nếu như năm 2019, giá chung cư cao cấp tại Hà Nội dao động 45 – 60 triệu đồng/m², thì nay con số này phổ biến ở mức 70 – 90 triệu đồng/m². Tại TP Hồ Chí Minh, nhiều dự án ở Thủ Thiêm, phường Sài Gòn hay phường Tân Thuận vượt mốc 100 – 120 triệu đồng/m².

Nhà đầu tư tìm hiểu thông tin mở bán một dự án nhà ở tại Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

Với mức giá đó, căn hộ có diện tích trung bình 70m² sẽ có giá trị 7 – 10 tỷ đồng. Trong khi đó, theo dữ liệu của Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam năm 2024 mới đạt khoảng 4.700 USD/năm (tương đương 9,5 triệu đồng/tháng). Như vậy, ngay cả nhóm có thu nhập khá, với mức lương 30 – 50 triệu đồng/tháng, trừ chi phí sinh hoạt, cũng khó tích lũy để vay mua nhà trong phân khúc này.

Theo đánh giá, sự leo thang của giá chung cư tại các đô thị lớn không đơn thuần chỉ đến từ yếu tố cung – cầu, mà còn liên quan đến hàng loạt nguyên nhân khác. Thứ nhất, ở các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, quỹ đất dành cho phát triển nhà ở trong nội đô ngày càng hạn chế, việc mở rộng đô thị ra vùng ven đòi hỏi hạ tầng kết nối đồng bộ, trong khi chi phí giải phóng mặt bằng ngày càng cao, khiến chi phí đất trong cơ cấu giá thành căn hộ chiếm tỷ trọng lớn. Cùng với đó, giá vật liệu xây dựng như thép, xi măng, cát… hiện đã tăng thêm 15 – 20% so với giai đoạn trước dịch Covid-19.

Thứ hai là “nút thắt” về quy trình pháp lý phức tạp, kéo dài, dẫn đến chi phí tài chính tăng vọt, DN buộc phải cộng dồn vào giá bán để bù đắp. Thứ ba là xu hướng đầu tư và tâm lý găm hàng, do người dân vẫn coi BĐS là kênh giữ tài sản an toàn, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng mua gom căn hộ không phải để ở mà để đầu cơ hoặc cho thuê, từ đó đẩy giá lên cao khiến thị trường càng thêm “nóng”.

Thứ tư, là sự mất cân đối cung – cầu, trong khi nhu cầu về nhà ở giá rẻ và trung cấp chiếm tới 70% tổng nhu cầu, nguồn cung trên thị trường chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, dẫn đến tình trạng “thừa cung” nhà sang nhưng “khát cung” nhà vừa túi tiền, hệ quả là giá căn hộ trung bình cũng bị kéo lên theo.

“Việc giá bán căn hộ vượt xa khả năng chi trả không chỉ là câu chuyện tài chính của từng hộ gia đình mà còn có thể tạo ra những tác động tiêu cực đối với xã hội, làm suy giảm cơ hội an cư của hàng triệu người dân đô thị, đặc biệt là nhóm lao động trẻ. Bên cạnh đó, các hiện tượng tiêu cực như gia tăng nhà trọ chất lượng thấp, các khu dân cư tự phát, thiếu hạ tầng gây áp lực lên quản lý đô thị. Ở góc độ kinh tế, giá nhà tăng cao. vượt xa thu nhập thì sức mua của thị trường sẽ sụt giảm, DN bị ứ đọng vốn, kéo theo rủi ro nợ xấu ngân hàng và ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp phân tích.

Giải pháp nào cho bài toán giá nhà ở?

Các chuyên gia cho rằng, để đưa giá nhà ở về mức hợp lý cần đồng bộ nhiều giải pháp. Trong đó, cốt lõi là Nhà nước cần đẩy mạnh phát triển NƠXH, thông qua những cơ chế khuyến khích DN tham gia (ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất; hỗ trợ vay vốn ưu đãi lãi suất thấp; rút ngắn thời gian phê duyệt dự án…). Đồng thời, đẩy nhanh việc triển khai Đề án 1 triệu căn hộ NƠXH đến năm 2030.

Việc điều chỉnh chính sách tín dụng hợp lý cũng là giải pháp cần quan tâm. Ngân hàng Nhà nước nên nghiên cứu các gói vay mua nhà ưu đãi dành cho người trẻ, hộ gia đình có thu nhập trung bình, thay vì chỉ tập trung vào nhóm thu nhập thấp; thời gian vay dài hạn (20 – 25 năm) với lãi suất ổn định sẽ giúp giảm áp lực trả nợ tháng.

Ngoài ra, Nhà nước cần quan tâm đến việc rút ngắn thời gian thẩm định dự án sẽ giúp giảm đáng kể chi phí tài chính cho DN; đẩy mạnh quy hoạch không gian đô thị, đầu tư hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội kết nối, phát triển các khu đô thị vệ tinh…; kiểm soát, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá nhà đất minh bạch để người dân có thể tham khảo và đưa ra quyết định đúng đắn.

“Chính sách tín dụng phải đóng vai trò chia sẻ rủi ro, Việt Nam nên học hỏi kinh nghiệm các nước phát triển, nơi người dân được vay mua nhà với kỳ hạn 20 – 30 năm, lãi suất cố định thấp, để tạo sự an tâm dài hạn. Ngân hàng Nhà nước có thể nghiên cứu triển khai các gói vay đặc thù, dành cho người trẻ, hộ gia đình có thu nhập trung bình” – TS Cấn Văn Lực nêu quan điểm.

Không phủ nhận việc giá nhà tăng cao một phần là do tác động cung – cầu của thị trường, nhưng trên thực tế nhiều quốc gia trên thế giới từng đối mặt với tình trạng giá nhà tăng quá nhanh và đã có những giải pháp đáng tham khảo. Đơn cử tại Singapore, chính phủ nước này đã phát triển mạnh NƠXH (HDB) chiếm tới 80% tổng số căn hộ với giá bán ưu đãi, người mua được vay vốn dài hạn với lãi suất thấp. Tương tự, tại Hàn Quốc, chính phủ can thiệp bằng cách đánh thuế nặng đối với những người sở hữu nhiều căn nhà, nhằm hạn chế đầu cơ. Việt Nam hoàn toàn có thể học hỏi những mô hình này, nhưng cần điều chỉnh linh hoạt theo điều kiện thực tế.

“Giá nhà trung tâm Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh đã chạm ngưỡng không tưởng, muốn hạ nhiệt, phải kéo giãn dân ra vùng ven, nhưng muốn người dân dịch chuyển, thì hạ tầng giao thông công cộng và kết nối liên vùng phải đi trước một bước. Bài học từ Seoul (Hàn Quốc) hay Tokyo (Nhật Bản) cho thấy chỉ khi hệ thống metro, tàu điện ngầm phát triển, giá nhà khu vực ngoại vi mới trở thành lựa chọn hấp dẫn, tạo cân bằng cho toàn thị trường” – PGS.TS Trần Đình Thiên – nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhấn mạnh.

Giá bán chung cư leo thang lên tới 100 triệu đồng/m² đang phản ánh rõ những bất cập của thị trường BĐS. Để giải quyết, không thể chỉ trông chờ vào nỗ lực tự thân của người dân hay DN, mà cần có sự vào cuộc quyết liệt, đồng bộ của Chính phủ, các bộ ngành và chính quyền địa phương. Khi đó, giấc mơ “an cư” của hàng triệu gia đình mới có cơ hội trở thành hiện thực; thị trường BĐS mới phát triển bền vững, lành mạnh, thay vì chỉ là “cuộc chơi” của giới siêu giàu.