Sau giai đoạn điều chỉnh 2022-2024 và có dấu hiệu phục hồi năm 2025, thị trường bất động sản TP.HCM (cũ) đang bước sang giai đoạn mới với tín hiệu tích cực trên hầu hết phân khúc.
Theo tờ trình của Thành ủy TP.HCM về báo cáo tình hình kinh tế – xã hội, quốc phòng – an ninh 6 tháng đầu năm 2026, TP.HCM ghi nhận GRDP tăng 8,55%, khẳng định vai trò đầu tàu kinh tế. Thành phố thu hút 7,5 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tăng 89,7% so với cùng kỳ. Theo Sở Du lịch TP.HCM, thành phố đã đón 6,4 triệu lượt khách quốc tế (tăng 48,5% so với cùng kỳ), thúc đẩy thương mại, bán lẻ và dịch vụ.
Nhóm chuyên gia JLL nhận định về thị trường bất động sản TP.HCM nửa đầu năm 2026
Nhà ở: Phục hồi tích cực nhưng chọn lọc
Thị trường nhà ở đang cho thấy những tín hiệu phục hồi tích cực nhưng vẫn mang tính chọn lọc. Theo dữ liệu nửa đầu năm 2026 của JLL, TP.HCM ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mới mở bán, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên gần 342.300 căn. Trong đó, khu Đông chiếm 70% nguồn cung mới, với 43,2% căn hộ thuộc phân khúc cao cấp.
Thị trường ghi nhận khoảng 3.600 giao dịch thành công, với tỷ lệ hấp thụ lũy kế duy trì ở mức trên 99,3%, phản ánh niềm tin tích cực dù áp lực lãi suất khiến người mua thận trọng hơn. Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ Q2/2026 đạt khoảng 98,1 triệu đồng/m², tăng gần 10,5% so với cùng kỳ năm trước.
Ở phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung mới tiếp tục cải thiện trong nửa đầu năm 2026 nhờ sự trở lại của các dự án quy mô lớn tại khu phía Đông và phía Bắc như The Global City (Phân khu SOLA), Senturia An Phú và Vinhomes Saigon Park, ghi nhận 4.100 căn mở bán mới.
Nhu cầu thị trường ghi nhận khoảng 4.250 giao dịch thành công, tập trung chủ yếu vào các sản phẩm thuộc đại đô thị hoặc khu dân cư được quy hoạch đồng bộ với hệ thống tiện ích hoàn chỉnh. Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, các chính sách thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư đã trở thành đòn bẩy chính giúp duy trì sức cầu.
Đáng chú ý, tâm lý người mua đã có sự thay đổi rõ rệt: thay vì quyết định dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, người mua ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên lựa chọn các dự án có pháp lý minh bạch và kết nối hạ tầng tốt. Mặt bằng giá sơ cấp phân khúc nhà liền thổ đạt khoảng 195 triệu đồng/m² đất. Do nguồn cung lớn với mức giá phải chăng hơn xuất hiện tại các dự án nằm ngoài trung tâm, mặt bằng giá trong quý ghi nhận giảm 56,3% so với cùng kỳ năm trước.
Bà Stephanie Dinh, Giám đốc Quản lý & Phát triển Dự án, JLL Việt Nam
Văn phòng: Tăng trưởng ổn định, VIFC tạo động lực mới
Phân khúc văn phòng ghi nhận tăng trưởng ổn định. Tổng nguồn cung văn phòng hạng A và B tại TP.HCM không ghi nhận nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm, đạt khoảng 1,9 triệu m² sàn. Tỷ lệ trống văn phòng hạng A giảm xuống còn khoảng 17,6% (từ mức 18,8% trong Q1) với lượng hấp thụ nửa đầu năm đạt 11.700 m² sàn, tập trung chủ yếu ở các tòa văn phòng mới hoàn thành trong năm 2025.
Bên cạnh các giao dịch thuê mới, thị trường cũng ghi nhận số lượng đáng kể các giao dịch di dời hoặc mở rộng, dẫn dắt bởi các nhóm ngành như công nghệ, tài chính, bất động sản và dịch vụ chuyên nghiệp. Tại Q2/2026, giá thuê gộp của văn phòng hạng A TP.HCM đạt khoảng 60,7 USD/m²/tháng (tương đương gần 1,6 triệu đồng/m²/tháng), tăng 1,2% so với cùng kỳ năm trước và tiếp tục duy trì xu hướng ổn định.
Định hướng phát triển Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam (VIFC) tại khu trung tâm và Thủ Thiêm được kỳ vọng sẽ trở thành chất xúc tác lớn nhất cho thị trường văn phòng trong thập kỷ tới. VIFC không chỉ tạo nhu cầu thuê mới từ các ngân hàng đầu tư, công ty quản lý quỹ, fintech, bảo hiểm và các tổ chức tài chính quốc tế mà còn thúc đẩy sự hình thành của một hệ sinh thái dịch vụ chuyên nghiệp xung quanh khu vực này.
Bán lẻ: Trung tâm duy trì vị thế, ngoại thành tái cấu trúc
Thị trường bán lẻ khu vực trung tâm tiếp tục là một trong những phân khúc hoạt động tích cực. Tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ trọng điểm toàn thị trường hiện đạt khoảng 702.000 m² sàn cho thuê, không có nguồn cung mới gia nhập trong nửa đầu năm 2026.
Tại Q2/2026, tỷ lệ trống thị trường bán lẻ trọng điểm TP.HCM chỉ khoảng 4,4%, thuộc nhóm thấp nhất trong khu vực Đông Nam Á. Khu trung tâm đã chào đón hàng loạt thương hiệu quốc tế danh tiếng như Victoria’s Secret, The Hour Glass, Ralph Lauren và Pleats Kora, khẳng định vững chắc vị thế là điểm đến hàng đầu cho các nhãn hàng cao cấp.
Theo đó, giá chào thuê gộp trung bình tầng trệt tại khu trung tâm tăng 0,8% theo quý, đạt 238,2 USD/m²/tháng (tương đương gần 6,3 triệu đồng/m²/tháng), nhưng giảm 2,6% so với cùng kỳ do sự tham gia của Saigon Marina IFC vào nửa cuối năm 2025 với mức giá cạnh tranh, tác động lên mặt bằng giá chung. Giá chào thuê trung bình toàn thị trường đạt 90,4 USD/m²/tháng (gần 2,4 triệu đồng/m²/tháng), tăng 3,8% so với năm trước.
Khu ngoài trung tâm ghi nhận mức hấp thụ thuần âm khoảng 6.700 m² trong nửa đầu năm 2026. Tuy nhiên, con số này chủ yếu phản ánh việc tái cấu trúc mặt sàn khách thuê theo chu kỳ, gây tác động tạm thời lên diện tích trống, hơn là sự suy giảm của nhu cầu bán lẻ. Hoạt động cho thuê vẫn duy trì, được thúc đẩy bởi sự mở rộng của các thương hiệu ẩm thực và thời trang.
Mặc dù vậy, giá chào thuê gộp trung bình tầng trệt tại đây vẫn duy trì sự tăng trưởng ổn định, tăng 0,7% theo quý và 2,5% theo năm, đạt 66,8 USD/m²/tháng (gần 1,8 triệu đồng/m²/tháng). Các khách thuê như khu vui chơi trẻ em, lớp học, bán lẻ thể thao và thể hình, triển lãm, âm nhạc hoặc những không gian xanh tiếp tục được các nhà phát triển chú trọng đưa vào mặt bằng bán lẻ nhằm tăng tính trải nghiệm và kéo dài thời gian lưu trú của người tiêu dùng.
Ba động lực nền tảng định hình thị trường
Theo JLL, yếu tố quan trọng nhất định hình thị trường bất động sản hiện nay không chỉ nằm ở các chỉ số tăng trưởng kinh tế, mà được hỗ trợ bởi ba động lực mang tính cấu trúc gồm đầu tư hạ tầng quy mô lớn, cải cách thể chế và sự dịch chuyển của dòng vốn trong nước và quốc tế.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc của JLL Việt Nam
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc của JLL Việt Nam cho biết: “TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị lớn nhất kể từ sau sự hình thành của Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm. Trong vòng sáu tháng qua, hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược được đẩy nhanh hoặc chính thức khởi công, mở rộng đáng kể không gian phát triển của Thành phố đồng đều về các hướng của thành phố.”
Những dự án hạ tầng có tác động sâu rộng hơn tới thị trường bất động sản cũng đồng loạt được triển khai. Nổi bật nhất là Thành phố đã thúc đẩy chiến lược phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) thông qua việc quy hoạch gần 940 ha dọc tuyến Metro số 2. Đồng thời, dự án cải tạo Rạch Xuyên Tâm cũng đang được đẩy nhanh gấp đôi tiến độ được kỳ vọng sẽ tạo ra các cụm đô thị mới ngoài khu trung tâm truyền thống.
Nhóm dự án liên kết vùng như cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, tuyến vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu, cao tốc đô thị Hồ Tràm – Sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức – Long Thành và các cây cầu kết nối TP.HCM – Đồng Nai đang tạo ra những thay đổi mang tính cấu trúc đối với dòng vốn đầu tư, nhu cầu nhà ở, logistics và các hoạt động thương mại trong khu vực. Thực tế cũng cho thấy nguồn cung và dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển ngày càng rõ nét từ khu vực trung tâm sang các hành lang tăng trưởng mới dọc Vành đai 3, Long Thành, Bình Dương và Long An, phản ánh xu hướng phát triển đô thị đa cực đang dần hình thành trên toàn vùng TP.HCM mở rộng.
Năm 2026 là giai đoạn đầu thị trường vận hành trên Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Nửa đầu năm hoàn thiện Nghị định 226/2025/NĐ-CP và 151/2025/NĐ-CP được xem là yếu tố then chốt, hứa hẹn tạo ra những tác động sâu rộng đến các vấn đề về đất đai. Đặc biệt, TP.HCM ban hành bảng giá đất mới theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND từ 1/1/2026, được kỳ vọng sẽ giúp chuẩn hóa nghĩa vụ tài chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án.
“Những gì đang diễn ra tại TP.HCM không đơn thuần là sự phục hồi của thị trường bất động sản sau một giai đoạn điều chỉnh. Chúng tôi đang chứng kiến sự hội tụ của ba yếu tố mang tính nền tảng gồm hạ tầng, thể chế và dòng vốn, tạo tiền đề cho một chu kỳ tăng trưởng mới,” bà Trang cho biết.
“Điểm đáng chú ý là tăng trưởng trong giai đoạn tới sẽ không còn tập trung vào khu vực trung tâm truyền thống mà sẽ lan tỏa sang các cực phát triển mới được dẫn dắt bởi hệ thống metro, các hành lang logistics và những dự án hạ tầng liên vùng quy mô lớn. Đối với nhà đầu tư và doanh nghiệp, đây là thời điểm cần nhìn xa hơn ranh giới của khu trung tâm để nắm bắt các cơ hội tăng trưởng dài hạn trên toàn Thành phố và vùng kinh tế phía Nam,” chuyên gia JLL kết luận.
